賃貸物件を借りた時に発生する敷金償却金は消費税の課税対象?

賃貸物件を借りる時の賃貸借契約時に、初期費用として敷金を支払わなければならない契約となっていることはめずらしくありません。

敷金は一般的に退去の際、特に借主が負担する必要のある修繕にかかる費用が発生していない場合や、家賃の滞納などがなければ全額借主に返還されます。

ただ、当初の契約で敷金が償却される内容になっている場合、消費税はどのような扱いになるのでしょう。そこで、処理方法がわかりにくいと感じてしまう敷金償却と消費税についてご説明します。

敷金償却という特別な決まり

賃貸物件の賃貸借契約を結ぶ際、契約上の特約として敷金の償却が数か月分と記載されていることがあります。

これは、借主が負担する必要のある原状回復が発生しなかったとしても、当初決められた月分の金額は返還されない契約であることを意味します。

関西地方などで「敷引き」といわれる契約も同じように、契約時点で返還されない金額が決まっており、いくら物件をきれいに使ったとしてもその金額は敷金返還分に含まれることはありません。

消費税の対象の対象となるのは?

アパートやマンションなどで発生する家賃に対して消費税は課税されません。

ただ、契約上、事業用として借りた物件は課税対象です。

居住用の部屋であっても後に事業用に使用すれば消費税の課税対象となるため、使用変更を停止、または事業用として契約変更することが必要です。

そして契約段階で支払う敷金についても、事業用の事務所や飲食店などを目的として借りたのなら消費税の課税対象となります。

敷金償却の消費税は?

敷金償却など、敷金のうち借主に返還しない部分については建物を貸した対価となるため、物件が居住用なら非課税ですが、事業用なら課税対象となります。

敷金のうち返還される部分はいずれにしても消費税の課税対象外となりますが、居住用物件の敷金償却金は非課税取引、事業用物件の敷金償却金は課税取引という扱いです。

例えば毎月の賃料が20万円、契約期間は2年で敷金として賃料4カ月分の80万円が発生し、そのうち1か月分の20万円が償却される契約であるとしましょう。

この契約内容で消費税が課税されるのは償却費用20万円で、契約時に特約として償却費用分が定められているのなら、帳簿では「長期前払費用」とし消費税を含めた金額を計上します。

長期前払費用として計上する金額は、償却費用の20万円に消費税10%分を加算した22万円となります。

わかりにくい場合などは、税務署や税理士などに計上方法を確認した上で処理したほうが安心です。