敷金返還を巡るトラブルの要因となるルームクリーニング特約とは?

借りていた賃貸住宅を退去する時、家主や不動産会社から「ルームクリーニング費用の負担が必要です。」「畳の表替え費用の負担が必要です。」といった請求を受け、反論すると契約上特約が付帯されていることを指摘された方もいることでしょう。

賃貸住宅を借りる際の賃貸借契約では、原状回復特約やルームクリーニング特約(ハウスクリーニング特約)などが付帯されていることがあります。

家主にとって有利になる特約なので、内容次第で敷金返還トラブルに発展することも少なくありません。そのため、必ず賃貸借契約を結ぶ時には契約書の内容を確認しておくことが大切です。

原状回復特約・ルームクリーニング特約とは?

本来の原状回復の原則によれば、経年劣化や通常損耗は家主側が負担し、入居者の故意や過失・善管注意義務違反・通常使用を超える使い方での損耗や毀損は入居者が負担します。

しかし原状回復特約やルームクリーニング特約などが契約上付帯されていると、経年劣化や通常損耗の補修代まで入居者が退去の際に負担しなければならない契約になってしまいます。

本来の原状回復の原則と異なった契約内容になるため、特約が付帯されている場合にはその内容までしっかり確認しておくことが必要です。

特約は必ず有効?

特約が付帯されていると、本来であれば家主が負担するはずだった原状回復まで入居者が負担しなければならなくなります。

借主側にとって不利になる特約の存在でも、契約書に記載があればどのような費用でも負担しなければならないのでしょうか。

賃貸借契約は借主と貸主の双方が納得した上で締結されていれば、本来の原状回復の原則とは違った契約であっても有効になります。

契約自由の原則というものですが、この原則はあくまでも双方が対等な立場であることが前提です。

借主と貸主の立場が対等でなければ、退去する時にかかる清掃費用・通常損耗・設備の故障などすべて借主が負担しなければならなくなり、一方的に入居者に負担を強いる契約も有効になってしまうでしょう。

そこで裁判所は借主と貸主との情報量や質、交渉力などに差があることを認めた上で、借主が不利になる特約が有効と認められるには一定の要件をクリアしなければならないという判示を出しました。

その要件とは、

・特約を付帯する必要性があり、かつ、暴利的でないなど客観的・合理的な理由が存在すること
・借主が特約で通常の原状回復義務を超えて修繕義務を負うことを認識していること
・借主が特約による義務負担について意思表示をしていること

などです。

たとえ賃貸借契約書に特約が記載されていても、これらの要件をクリアしていない契約は無効となりますので該当しない場合にはあきらめてしまわないようにしてください。